Como funciona o despejo por falta de pagamento
Quando você aluga um imóvel e decide despejar o inquilino, pode haver diversas razões para isso, como a falta de pagamento ou outros motivos. Vamos focar no despejo por falta de pagamento.
O processo de despejo é feito por meio de uma ação judicial chamada "ação de despejo". Porém, existem alguns pontos importantes a serem considerados antes de seguir com esse procedimento. O primeiro deles é o contrato de locação. É essencial entender como ele foi redigido, pois, muitas vezes, ele prevê condições específicas para o despejo.
Atenção às cláusulas do contrato
Antes de entrar com a ação de despejo, verifique se há alguma cláusula no contrato que exija, por exemplo, uma notificação extrajudicial antes de tomar qualquer medida judicial. Caso você não cumpra essas condições, pode ser que a ação não seja bem-sucedida. Isso acontece porque, se o contrato estipular uma notificação prévia, e você não a cumprir, o juiz poderá negar o pedido de despejo, alegando que a exigência do contrato não foi respeitada.
Garantias no contrato
Outro ponto importante é se o contrato tem alguma garantia, como fiança ou caução. Nesse caso, a Lei do Inquilinato garante a proteção tanto do locador quanto do locatário. O locador, obviamente, tem direito ao imóvel, mas o locatário também tem direitos, principalmente se o imóvel for seu lar, onde ele construiu sua vida e sua família.
Se houver garantia no contrato, o juiz dificilmente concederá uma liminar de despejo, pois a lei diz que, quando há garantia, a intimação deve ser feita ao locatário para que ele se manifeste e se defenda. Isso significa que, mesmo que o imóvel seja seu, você pode enfrentar mais dificuldades no início da ação. O despejo pode levar meses ou até anos, dependendo do caso.
Despejo em contrato inferior a 30 meses
De acordo com a Lei do Inquilinato, se o contrato de locação for inferior a 30 meses, a única forma de despejo será se for comprovado que é para uso próprio. Ou seja, você precisa provar que precisa do imóvel para sua própria utilização, caso contrário, o despejo não será concedido.
Exemplo prático
Recentemente, atendi uma cliente que alugou um imóvel na região de Balneário Camboriú, uma área turística. O contrato dela era de 24 meses, ou seja, inferior a 30 meses. Quando o contrato terminou, o inquilino se recusou a sair. Como o contrato tinha a cláusula de garantia (caução) e também exigia uma notificação extrajudicial, ela não poderia iniciar a ação de despejo de imediato.
A cliente precisou notificar o inquilino, aguardar o prazo e, em seguida, entrou com a ação judicial, alegando que o imóvel seria utilizado para o uso próprio de sua mãe. No entanto, como havia uma caução no contrato, ela teve que comprovar que as despesas com o imóvel eram superiores ao valor da caução para conseguir uma liminar.
Consequências de um contrato mal redigido
Se o contrato tivesse sido redigido de maneira diferente, sem a cláusula de garantia e com condições mais flexíveis, a cliente poderia ter alugado o imóvel por temporada, sem se preocupar com o despejo. Se o contrato tivesse sido feito com um advogado, ela estaria protegida desde novembro e poderia ter aproveitado o período da alta temporada.
A falta de uma boa redação no contrato causou não apenas transtornos legais, mas também um grande prejuízo financeiro, já que ela perdeu a oportunidade de alugar o imóvel durante a alta temporada, que, em Balneário Camboriú, poderia render pelo menos R$ 1.000 por dia. Em 60 dias de alta temporada, isso significaria cerca de R$ 60.000, que ela deixou de ganhar.
Conclusão
Portanto, é essencial ter cuidado ao redigir contratos de locação. Um contrato mal elaborado pode causar sérios prejuízos, e um locatário pode se valer disso para prejudicar o locador. Se você está passando por uma situação semelhante ou pretende alugar um imóvel, busque a orientação de um advogado especializado, para evitar problemas futuros e garantir que seus direitos sejam protegidos.
Instagram: @matheusadrianopaulo
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