Comprei um Imóvel na Planta: o que aprendi sobre incorporação imobiliária.

Se você está pensando em comprar um imóvel em construção ou na planta, preciso te dizer com toda a franqueza: tenha muito cuidado.

Eu já trabalho há algum tempo com o mercado imobiliário e constantemente me deparo com pessoas interessadas nesses empreendimentos. É natural — os preços costumam ser mais acessíveis, e a ideia de entrar cedo num projeto e ter valorização futura é sedutora. Mas existe uma questão fundamental que muita gente ignora: a incorporação imobiliária.

A incorporação está prevista na Lei nº 4.591 e é o que traz segurança jurídica para quem está comprando. É esse registro que comprova que ali, naquele terreno, será construído um prédio, um condomínio, seja lá qual for o projeto prometido. É a materialização legal da promessa do empreendimento.

Muita gente acha que basta o vendedor ser o dono do terreno — mas isso não é tudo. Você pode estar comprando de um proprietário legítimo, mas isso não garante que o empreendimento vá sair do papel. O que realmente dá segurança é ver na matrícula do imóvel o registro da incorporação.

O que é a incorporação, afinal?

É um documento registrado em cartório onde se descreve o projeto: quantos apartamentos serão construídos, a metragem, o número de andares, e assim por diante. Esse registro "trava" o terreno: uma vez que a incorporação está lá, não se pode fazer mais nada com aquele espaço — nem construir uma casa, nem vender o terreno para outro fim. O destino do local está comprometido com aquele projeto.

Ter esse registro te dá, na prática, 50% da segurança necessária. A outra metade vem da fiscalização e da seriedade da empresa responsável. Mas sem esse registro? Aí sim você está assumindo um risco muito grande.

O risco de comprar sem incorporação

Infelizmente, é comum hoje em dia que construtoras comecem a vender imóveis antes mesmo da incorporação estar registrada. Muitas fazem isso para levantar capital, conseguir pagar os engenheiros, alvarás, licenças… e só depois dar entrada na incorporação. O problema? Isso é extremamente arriscado para você, comprador.

Sem a incorporação registrada, não há garantia de que aquele prédio vá realmente ser construído. E você pode acabar comprando um “terreno de promessas” de alguém que:

• Nem passou o projeto na prefeitura;

• Nem tem estrutura financeira para tocar a obra;

• Ou, pior, pode estar aplicando um golpe.

  
  

Já vi casos dos dois tipos. Em uma situação, um cliente meu queria comprar um apartamento pequeno, muito barato. A incorporadora parecia promissora… até que investigamos. Era uma empresa recém-aberta, sem histórico, sem nenhum prédio entregue. Era praticamente uma aposta cega. O preço era bom? Era. Mas a chance de dar errado era gigantesca.

Já em outro caso, o cliente estava em situação semelhante, mas a construtora tinha 14 anos de mercado, 8 prédios entregues, e já aparecia no registro de imóveis como compradora oficial do terreno. Ou seja, um histórico confiável, mesmo sem a incorporação registrada ainda. Ainda é um risco? Sim. Mas é um risco muito mais calculado.

Conclusão: o que você deve fazer?

1. Prefira sempre imóveis com a incorporação registrada. Isso te dá um respaldo legal enorme.

2. Se não tiver incorporação, pesquise a fundo quem está por trás do projeto. Faça uma due diligence: veja o CNPJ, tempo de mercado, histórico de obras, reputação.

3. Entenda que, ao renunciar à segurança da incorporação, você assume um risco, e precisa fazer isso de forma consciente, não por impulso.

   
   

Comprar um imóvel é, para muitos, o maior investimento da vida. Não dá para tratar isso com desleixo só porque o preço parece atraente. Valorize seu dinheiro, sua segurança e sua tranquilidade.

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